Terugkoppeling Themacafé Wonen 3 november 2021
Het verhaal klinkt inmiddels vertrouwd: het tekort aan woningen is – net als elders in het land – fors in Holland Rijnland. Het onderwerp wonen staat bij iedere gemeente in de regio hoog op het prioriteitenlijstje. En dat verklaart het hoge aantal deelnemers aan het Themacafé Wonen van 3 november, georganiseerd door Holland Rijnland. Vanuit de Wibar in Leiden gaven drie sprekers hun visie op de huidige situatie en op mogelijkheden om verlichting te brengen in het nijpende woningtekort. De ruim honderd aanwezigen in de zaal en thuis konden daar actief aan deelnemen. Tijdens de avond bleek dat er zeker kansen gezien worden om snel meer betaalbare woningen te bouwen, bijvoorbeeld door gebruik te maken van gestandaardiseerde bouw en het minimaal percentage betaalbare woningen te verhogen. Ook voor meer ruimte te creëren voor spoedzoekers ziet men kansen.
Dat de schaarste op de woningmarkt ook ingrijpt op andere thema’s, bleek uit het openingswoord van Emile Jaensch, portefeuillehouder Wonen in het dagelijks bestuur van Holland Rijnland. ‘Neem het farmaciebedrijf Janssen dat graag wil uitbreiden. Daarvoor zijn veel extra medewerkers nodig, die ook op hun beurt ergens moeten wonen. Of neem het aantal vluchtelingen dat de regio vanuit de landelijke overheid krijgt toebedeeld. Die moeten we ook onderbrengen.
Roerige tijden
Sander Reith, senior adviseur bij adviesbureau Companen, schetste in zijn presentatie het verhaal van de regio. ‘De markt zit op slot, het aantal kleine huishoudens stijgt en de lage en middeninkomens kunnen nergens terecht. Het is vooral de onderkant van de markt waar de grootste knelpunten zijn: starters, daklozen, statushouders en mensen die doorstromen vanuit instellingen en maatschappelijk opvang. Tel daarbij op de groeiende behoefte aan de combinatie zorg en wonen en u begrijpt dat de opgave fors is. Tot aan 2030 zouden er 30.500 woningen bij moeten komen en dat is 7.700 meer dan de vorige prognose.’ Uit diezelfde prognose blijkt dat 30-35% van de woningbouwopgave in Holland Rijnland tot 2030 een sociale huurwoning moet zijn. De deelnemers werden gevraagd via Mentimeter hoe zij denken dat dit gerealiseerd kan worden. Bijna de helft koos voor het verhogen van het minimum percentage aandeel sociale huurwoningen van 25% naar 35%.
Verder verwees Reith naar de Regionale Omgevingsagenda van Holland Rijnland, waar verstedelijking langs de as Katwijk-Leiden-Alphen aan den Rijn centraal staat. Reith: ‘Inzet is om langs deze lijn in te breiden, maar er moet ook ruimte zijn om uit te breiden. Dat hoeft niet alleen nieuwbouw te zijn. Kijk ook naar innovatieve oplossingen, bouw kleinere units, gestapeld en zoek naar deelmogelijkheden van de bestaande woonvoorraad.’
De aanwezigen in de Wibar herkenden het verhaal van Reith. Eén aanwezige pleitte voor de bouw van meer ouderenwoningen, wat kleiner, om zo de doorstroming te vergroten. ‘Kijk daarbij ook naar collectieve woonvormen’, vulde een ander aan. Ook wees iemand erop dat iedere gemeente hierin zijn verantwoordelijkheid moet nemen, want: ‘als één gemeente achterblijft, wordt de druk op omliggende gemeenten alleen maar hoger.’ Via de chat kwam de suggestie binnen om bij doorstroming naar een seniorenwoning de huur intact te laten of geleidelijk aan te passen. Want dat zou een obstakel zijn voor ouderen om te verhuizen.
Rechtvaardige verdeling
Hans Al, voorzitter van Holland Rijnland Wonen waarin alle corporaties in de regio tezamen komen, pleitte ervoor om ondanks de grote druk op de woningmarkt de basis van het bestaande woonruimteverdeelsysteem te handhaven. ‘Een nieuw systeem kost vooral veel tijd. Maar meer doen aan maatwerk, is prima. Dus praktisch omgaan met problemen.’
Maar wat is een rechtvaardige verdeling? Volgens Al blijft dat een lastige afweging. ‘We hebben een lange lijst met woningzoekenden, waarbij je kijkt naar allerlei facetten. Wie plaats je waar? Je zult groepen moeten benoemen, zonder ze tegenover elkaar te zetten. De woningbouwopgave roept op tot meer sociale huurwoningen. Het aantal moet omhoog en kán omhoog.’
Volgens Al is het prima als commerciële partijen hierin een rol krijgen, ‘maar, dat betekent wel dat ze ontwikkelen volgens de normen van de corporatie en dat ze garanderen dat ze alle aanpalende taken ook meenemen.’
In wederom een stelling via Mentimeter konden deelnemers nu hun mening geven over hoe de schaarste nog beter verdeeld kan worden. Veel mensen gaven aan te vinden dat er meer ruimte in de urgentie- en contingentenregeling moet komen voor spoedzoekers én dat het verdeelsysteem transparanter moet worden door één aanmeldpunt voor voorrangsgroepen te organiseren.
Conceptuele nieuwbouw
Na een korte pauze was het woord aan de laatste spreker, Jozefine Hoft, directeur van Sociale Verhuurders Haaglanden, een samenwerkingsverband van corporaties. Zij vertelde dat Haaglanden een vergelijkbare opgave heeft als Holland Rijnland, met 160.000 woningzoekenden, 8000 vrijkomende en 500 nieuwe woningen per jaar. ‘Onze opgave is om in 2030 17.500 nieuwe woningen te hebben toegevoegd aan onze gezamenlijke voorraad. Maar hoe gaan we dat doen? Er is namelijk een tekort aan bijna alles: bouwvakkers, grond, financiën, vergunningen, grondstoffen en noem maar op. We hebben daarom gekozen voor een innovatieve, regionale bouwstroom. Dat bestaat uit conceptuele nieuwbouwwoningen samen inkopen. Prefab-woningen kunnen veel goedkoper en sneller worden gerealiseerd. In Eindhoven hebben ze al veel ervaring met dit concept. Het bouwen van deze standaardwoningen levert een inkoopvoordeel op van zo’n 15%.’
Volgens Hoft is er veel energie onder de twaalf deelnemende corporaties. Binnen drie maanden hadden de deelnemende corporaties een samenwerkingsovereenkomst getekend, wat wel iets zegt over het enthousiasme.’
Maar hoe start je een traject van conceptueel bouwen? Hoft vatte het samen in drie punten. ‘neem als eerste een kijkje op de website www.conceptenboulevard.nl. Gemeenten en provincie moeten samenwerken voor locaties en ontheffingen op het bouwproduct in plaats van op projectniveau. En als laatste: koop collectief in, eventueel in een bouwstroom.’
De presentatie van Hoft opende voor menig aanwezige de ogen dat door gestandaardiseerde bouw veel mogelijk is. Dit kwam ook uit de laatste stelling naar voren – het was de meest gekozen optie op de vraag hoe goedkope en betaalbare woningen waarbij blijvende betaalbaarheid is geborgd gerealiseerd kunnen worden. ‘Maar’, besloot Jaensch, ‘de schaarste blijft nog wel even. Die moeten we eerlijk verdelen. Laten we onszelf een opdracht geven om tot oplossingen te komen. En laten we dit borgen voor na de raadsverkiezingen.’
