wonen

Actualisatie Regionale Woonagenda en heroriëntatie woonruimteverdeling

• Download het plan van Aanpak Actualisatie Regionale Woonagenda en heroriëntatie woonruimteverdeelsysteem als PDF
  1,08 mb

Datum: 19 april 2021
Titel: Actualisatie Regionale Woonagenda en heroriëntatie woonruimteverdeling
Opdrachtgever: Regio Holland Rijnland
Auteur(s): Sander Reith, Jan van Deursen
Offertenummer: 7647.105/G
Status: Plan van aanpak

1. Inleiding

De woningmarkt is een ‘hot item’. Bij de onlangs gehouden verkiezingen voor de Tweede Kamer was het één van de hoofdthema’s. De komende jaren zullen we ervaren op welke wijze de woningmarkt door het Rijk gereguleerd zal worden en van instrumenten wordt voorzien.

Ook in de regio Holland Rijnland is de woningmarkt een thema dat de gemoederen bezighoudt. De druk op de woningmarkt in de regio neemt toe en de behoefte aan woningen (waaronder ook sociale huur- woningen) groeit. Verschillende maatschappelijke ontwikkelingen hebben daarbij effect op de woning- markt: bijvoorbeeld de vergrijzing, toename van éénpersoonhuishoudens en statushouders, de decentralisatie van de maatschappelijke zorg. Maar ook de druk op de fysieke ruimte neemt toe in relatie tot bijvoorbeeld werk, bereikbaarheid, groen en natuur.

In de Gemeenschappelijk Regeling Holland Rijnland is afgesproken dat Holland Rijnland zorgt voor het vaststellen en periodiek actualiseren van een Regionale Woonagenda en tevens zorgt voor een regionale huisvestingsverordening. Een evaluatie van de huidige Regionale Woonagenda en een Themacafé over de toekomst van de woonruimteverdeling hebben tot de conclusie geleid dat de Woonagenda op onderdelen niet meer actueel is en de woonruimteverdeling opnieuw tegen het licht gehouden moet worden.

Dit plan van aanpak is tot stand gekomen op de door u toegestuurde stukken, onze kennis en ervaring met de regio en een telefonisch gesprek met Xandra van Ginkel. In dit plan van aanpak gaan we achtereenvolgens in op achtergronden, vraagstelling en onze visie op het proces (§2), het plan van aanpak (§3) en de planning (§4).

2 Achtergronden, vraagstelling, onze visie

2.1 Achtergronden

Regionale Woonagenda geëvalueerd, toekomst woonruimteverdeling onder de loep Zoals u stelt in uw uitvraag van 15 maart jl. heeft de regio de huidige Regionale Woonagenda uit 2018 geëvalueerd. Deze evaluatie was een eerste stap voor het actualiseren van de Regionale Woonagenda. Tijdens de evaluatie is een aantal successen, maar ook een aantal aandachtspunten in beeld gekomen.

Zo heeft de regio meer programmeerruimte van de provincie gekregen (130%) en zijn er voldoende plannen in voorbereiding om in de behoefte te kunnen voorzien. Ook is voorzien in de behoefte in het middensegment meer in beeld en zijn voldoende sociale huurwoningen in de plannen opgenomen.

Maar er zijn ook punten die meer aandacht vragen. De regio bouwt redelijk naar behoefte, maar de vraag naar woningen is nog steeds zeer fors. De voortgang van de doelen uit de Woonagenda wordt wel gemeten, maar de meetbaarheid ervan laat te wensen over. Bovendien haalt lang niet iedere gemeente de doelstellingen. Daarnaast is de verdeling over de regio niet evenwichtig (met name wat betreft voorraad cq aandeel van sociale huur en het middensegment).

De evaluatie leidde tevens tot een aantal aanbevelingen:

• Regionale verkenning locaties voor tijdelijke huisvesting (deze wordt nu opgepakt)
• Afspraken sociale huur en middensegment herbevestigen en monitoren
• Inzicht in juridische instrumenten voor bouw sociale huur en middensegment
• Aandacht voor toename éénpersoonshuishoudens en flexwonen

Daarnaast is op 11 november 2021 het online Themacafé ‘de Toekomst van de Woonruimteverdeling’ gehouden. In de bijeenkomst stond de vraag centraal of het huidige woonruimteverdeelsysteem wel toekomstbestendig is of dat een andere wijze van verdelen nodig is. Eén van de rode draden van de avond was dat de woonruimteverdeling de voorraad niet kan vergroten. Het blijft een verdeling van de schaarste. Bouwen van goedkope sociale huurwoningen is essentieel, naast een verdere heroriëntatie op het woonruimteverdeelsysteem.

Urgentie verdieping analyses

Uit uw aanvraag, maar ook uit onze ervaringen in gemeenten en regio’s elders, blijkt een grote urgentie om een scherper beeld te krijgen van de veelheid aan doelgroepen die in de krappe woningmarkt ‘in de rij staan’. Wat is de omvang en aard van die vraag, hoe verhouden die zich tot elkaar, wat betekent dat voor strategische keuzes in kwantiteit en kwaliteit? Maar ook ligt hier een sterke link met en opgave voor het woonruimteverdeelsysteem. De urgentie van het ophalen van onderzoeksdata zien wij als een cruciaal onderdeel van het proces. Daarom besteden wij daar in ons plan van aanpak wat uitgebreider aandacht aan.

Regionale Woonagenda basis voor lokaal woonbeleid en afspraken met provincie

Een Regionale Woonagenda is en blijft een belangrijk beleidsdocument in meerdere opzichten:

• Het maakt helder welke thema’s en opgaven in de komende jaren opgepakt moeten worden om concrete doelen te En dat ligt beslist niet alleen bij de regio. De afzonderlijke gemeenten zijn samen met de stakeholders aan zet om aan de slag te gaan met de opgaven en die zo goed mogelijk door te vertalen en te organiseren in lokaal woonbeleid.
• Een schaalniveau hoger heeft de regio te maken met een goede verankering met het provinciaal beleid en heldere afspraken over woningbouwprogrammering en -realisatie met de provincie. De provincie ziet een actualisering van de Woonagenda als een belangrijke stap om te komen tot de gewenste ontwikkelingen in Zuid-Holland. Een goede borging over en weer van uitgangspunten en uitvoering van beleid is dus cruciaal.

Wonen in bredere strategische context, relatie met Regionale Omgevingsagenda

Zoals u terecht stelt in de bestuursopdracht, is de druk op de fysieke ruimte groot. In onze ogen staat of valt een goed regionaal en lokaal woonbeleid met een strategische verkenning van en verbinding met de bredere context en opgaven. Bijvoorbeeld de klimaatcrisis, stikstofcrisis, groen, natuurontwikkeling, economische ontwikkeling, demografische ontwikkeling en consequenties voor wonen met zorg. En ook werken, landschap, mobiliteit en verkeer (ontsluiting, HOV) zijn cruciale factoren en hebben een directe relatie met het woondomein. Voor goede, nieuwe perspectieven voor de woonopgaven vinden wij het belangrijk om oog te hebben voor die bredere ruimtelijk-economische context en de maatschappelijke agenda. We tillen het dus ook een strategisch niveau hoger, omdat dit toegevoegde waarde kan hebben voor keuzes, maar ook voor draagvlak voor de uitvoering. Deze vraagstukken komen als het goed is bij elkaar in de Regionale Omgevingsagenda, gericht op de periode na 2030. Voor de Regionale Woonagenda vinden wij het belangrijk om het strategische niveau een plek te geven. Het woonbeleid en de planlijst woningbouwprogrammering vormen immers belangrijke input daarvoor. Uitkomsten van het proces beïnvloeden de ruimtelijke keuzes in de regio na 2030 (waar laten e de behoefte landen?). Wij nemen dit mee in onze aanpak.

2.2 Vraagstelling

Om in te kunnen spelen op de grote en groeiende druk op de woningmarkt, is het nodig de Woonagenda te actualiseren en een helder kader en keuzes te maken voor woonruimteverdeling. In uw uitvraag richt u zich met name op de vraag hoe op regionaal niveau beter gestuurd kan worden op kwantiteit en kwaliteit in het woningbouwprogramma en hoe de (sociale) huurwoningen het beste verdeeld kunnen worden. De regio ziet beide zaken als communicerende vaten en ze zullen dus in samenhang bezien moeten worden.

Concreet vraagt u:

• Een inventarisatie van de woningbehoefte en woonruimteverdeling, als basis voor…
• Een beknopte Regionale Woonagenda, en
• Een handelingsperspectief voor het herzien van de afspraken over het woonruimteverdeelsysteem
• Het inrichten en begeleiden van het bijbehorende proces en de communicatie met de stakeholders Daar spelen we in ons plan van aanpak zo goed mogelijk op Maar voordat we die uit de doeken doen, willen we eerst nog iets kwijt over onze visie op inhoud en proces.

2.3 Onze visie op inhoud en proces

Achtergronden en uw vraagstelling en wensen zijn helder, de ingrediënten van het recept zijn in beeld. Maar hoe kunnen we daar op een heldere manier een mooi gerecht van maken dat voldoet aan de verwachtingen? Een tip van de sluier wat u van ons kunt verwachten:

• Verwachtingen van begin af aan klip en klaar
• Helder proces, goede communicatie, in begrijpelijke taal
• In onze aanpak stellen wij in aanvulling op uw uitvraag voor om naast een ambtelijke Kerngroep een bestuurlijke Stuurgroep in het leven te Meer hierover in §4.1
• Onderzoek is goed, maar duiding is beter
• Aandacht voor het strategisch niveau, als context voor keuzes voor het woonbeleid
• Niet alleen een “technisch” verhaal, maar óók een verhaal vanuit het perspectief van inwoners en woningzoekenden zelf
• Huidig beleid en nieuw beleid We borgen waar mogelijk de continuïteit van ingezet beleid, verscherpen dit en stellen het bij indien we daar met elkaar aanleiding voor zien. Dat presenteren we zo helder mogelijk in de nieuwe agenda
• Beknopt en aan iedereen uit te leggen

Tijdens het proces bouwen we op een logische manier op van analyse naar handelen. Dat ziet er in beeld als volgt uit:

• Wat zien en ervaren we
• Welke betekenis geven we hieraan
• Wat betekent dat voor ons handelen
• Hoe kunnen we beter sturen

3. De aanpak: behapbare stappen, concreet resultaat

We gaan aan het werk aan de hand van een overzichtelijk stappenplan. De stappen lichten we hieronder verder toe.

3.1 Stap 1: De start

Startbijeenkomst Kerngroep

We beginnen met een startbijeenkomst met de Kerngroep (zie §4.1 voor de samenstelling). Tijdens dit overleg bespreken we het plan van aanpak en scherpen we dit waar nodig aan. Daarmee stellen we de verwachting voor proces en eindresultaat scherp: de neuzen dezelfde kant op! Ook maken we met elkaar werkafspraken over de planning van de bijeenkomsten, de projectorganisatie, communicatie/participatie en het aanleveren van de benodigde gegevens en documenten.

We staan kort stil bij de ervaringen met de huidige Woonagenda, op basis van de uitgevoerde evaluatie: wat heeft goed gewerkt, waar kan de agenda en de manier van werken verbeterd worden?

Inhoudelijk is het goed om in deze stap met elkaar afspraken te maken over de verdieping (volgende stap):

onder andere onderzoeksmethodiek, definiëring/afbakening van de verschillende doelgroepen. Voor het inrichten van de communicatie en participatie is het goed om de communicatieadviseur van de regio bij de startbijeenkomst te betrekken. Daarnaast bereiden we tijdens het startoverleg het portefeuille- houdersoverleg van 2 juni 2021 voor.

Om goede voeling met achtergronden en verwachtingen te hebben, stellen wij voor een gesprek te hebben met de regionale portefeuillehouder Wonen. Op basis van de bespreking en de kennismaking met de portefeuillehouder passen we het plan van aanpak aan.

3.2 Stap 2: De verdieping

Na de projectstart gaan we aan de slag met de verdieping. U wilt zowel vanuit behoeftecijfers als vanuit de woonruimteverdeling zicht op de vraag welke woningen het hardst nodig zijn in de gemeenten, subregio’s en regio. We analyseren de woningbehoefte nu en op termijn, zowel kwantitatief als kwalitatief. Ook analyseren we de werking en resultaten van het woonruimteverdeelsysteem. Op verschillende plekken in uw uitvraag en bestuursopdracht komen wensen ten aanzien van te analyseren behoefte en doelgroepen naar voren. Tijdens het startoverleg stellen we de exacte focus en definiëring van de te onderzoeken vragen en doelgroepen s cherp. In dit plan van aanpak doen wij de volgende voorzet.

Analyse kwantitatieve woningbehoefte

Voor de kwantitatieve opgave maken we gebruik van de nieuwe woningbehoefteramingen en trend- prognoses van de provincie Zuid-Holland. Volgens de meest recente informatie worden deze ramingen in mei 2021 aangeboden aan de regio’s. Hoewel formele vaststelling van de ramingen door GS pas daarna volgt, kunnen we er wel alvast gebruik van maken. Afhankelijk van de uiteindelijke ramingen specificeren we ze voor de periode tot 2030, 2030 – 2040 en indien mogelijk en gewenst voor de periode daarna. En vanzelfsprekend zoveel mogelijk naar de verschillende geografische schaalniveaus (regio, subregio’s en gemeenten). We plaatsen de ramingen kort in historisch perspectief en duiden de betekenis ervan.

Verdieping kwalitatieve behoefte

Daarmee is nog niet duidelijk wat er voor wie en waar gebouwd moet worden. Daar is een kwalitatieve verdiepingsslag voor nodig. We brengen het volgende in beeld, op gemeentelijk, subregionaal en regio- naal niveau:

• De bevolkings- en huishoudensopbouw, naar leeftijd, huishoudenstype en inkomenspositie.
• De samenstelling van de woningvoorraad, naar aantallen, eigendom sociale huur/particuliere huur en koop, prijsklasse en kwaliteit (bouwperiode, energielabel/-index). Wij baseren ons hierbij op gegevens vanuit de Lokale Monitor Wonen en het Dit kunnen we meer in detail beschrijven aan de hand van WOZ-registraties van de gemeenten en de VHE-bestanden van de corporaties (tijdens het startoverleg maken we hierover graag nadere afspraken, ook omdat we rekening moeten houden met de AVG). We krijgen hiermee een eerste overzicht van de woningmarktfunctie van de gemeenten. Daarin nemen we mee dat gemeenten verschillende grenzen hanteren voor middeldure huur en goedkope koop.
• De woningbehoefte van verschillende Inzicht in omvang en aard van de woonwensen is belangrijk, maar dit zegt nog niets over het daadwerkelijk gedrag van huishoudens. Beide zaken brengen we in beeld en we geven daarmee een goed beeld van de mechanismen op de woningmarkt. Zie het kader op de volgende pagina voor een nadere toelichting. We kijken per doelgroep naar hun woonbehoefte. Dit doen we door feitelijk verhuisgedrag (naar typologie en richting) te combineren met woonvoorkeuren die we uit referentiegegevens van WoON2018, de kwalitatieve woning- behoefteverkenning van de provincie Zuid-Holland (doorvertaling van WoON2018) en lokaal uitgevoerde onderzoeken halen. Daarbij beschrijven we de belangrijkste trends die van invloed zijn op de vraagontwikkeling, zoals de toegankelijkheid van de koopmarkt/hypotheekvoorwaard en, langer zelfstandig wonen, generatie- en leefstijleffecten, et cetera. Deze stap geeft inzicht in de ideale toekomstige wensportefeuille. We brengen niet alleen per doelgroep (starters, doorstromers, kleine huishoudens, gezinnen, senioren 65+ en 75+) i n beeld hoe zij zouden willen wonen, maar ook hoe zij nu wonen. Daarmee krijgen we inzicht in doorstroompotentieel en mogelijke wooncarrières. De financiële mogelijkheden om de woonwens daadwerkelijk te effectueren zijn daarbij randvoorwaarden.
• We brengen potentiële verhuisketens in beeld. Welke wooncarrière/doorstroming is nu mogelijk? Waar zitten belemmeringen in de wooncarrières? Specifiek: hoe is de positie van starters op de woningmarkt in de regio, subregio en gemeenten? We beschrijven dit zo precies mogelijk en bieden hiervoor waar nodig nadere duiding van de Dit biedt de volgende inzichten:
  • Combinatie van verhuisgedrag, woonwensen en maatschappelijke trends bieden zicht op de belangrijkste woningmarktfricties die er op dit moment al zijn. We gaan hierbij in op de slaagkansen van huishoudens in de gemeente, waaronder ook de slaag- kansen van starters.
  • Doorrekening op basis van de provinciale prognoses laat zien hoe de behoefte zich ontwikkelt en waar de fricties groter worden of mogelijk zelfs oplossen. Dit doen we in ieder geval voor de perioden tot 2030 en 2030 – 2040. Bij deze doorrekening naar de toekomst houden we bovendien rekening met maatschappelijke trends die van invloed zijn op de woonvoorkeuren, zoals de vraagverschuiving bij nieuwe generaties senioren die vaker in een koopwoning wonen (generatie-effect). Tevens maken we een doorkijk naar de periode na 2040, als de top in de woningbehoefte is geweest (vergrijzingsgolf voorbij). Hoe zi en de bevolkings- omvang en -samenstelling er dan uit, en wat betekent dat voor de woningbehoefte?
    Deze doorrekeningen geven zowel fricties aan ten aanzien van gewenste nieuwbouw als in de bestaande voorraad (segmenten waar de toekomstige vraag minder wordt). Hierbij brengen we ook mogelijke ‘substituerende’ markten in beeld (alternatieven om in een bepaalde vraag te voorzien).

Onze aanpak: verhuiswensen en feitelijk gedrag verbonden

We geven voor de verschillende schaalniveaus aan waar de accenten liggen in de toekomstige woning- behoefte. We toetsen de uitkomsten ook aan lokaal uitgevoerde woningbehoefteonderzoeken.

Verschillende doelgroepen in beeld

Uw doel is een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de verschillende doelgroepen en hun woon – wensen. In uw uitvraag en bestuursopdracht noemt u onder andere: senioren, starters, regulier woning- zoekenden, tussen-wal-en-schipgroepen, urgenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. Maar bijvoorbeeld ook pechvaders, bankslapers, ex-gedetineerden en problematisch thuiswonende kinderen. Zoals gezegd hechten wij eraan om bij de start van het project een exactere afbakening en definiëring van de verschillende doelgroepen met u vast te stellen. Vooruit- lopend daarop stellen we het volgende voor:

• Senioren, starters en regulier woningenzoekenden. Deze groepen krijgen we in beeld met de hiervoor beschreven methodiek en analyse.
• Regulier woningzoekenden sociale huursector, urgenten, tussen-wal-en-schip. Zicht op omvang, ontwikkeling en behoefte brengen we in beeld op basis van analyses van in de regio beschikbare bronnen. Bijvoorbeeld: cijfers van ‘Huren in Holland Rijnland’ (inclusief analyse ‘veelreageerders’), jaarverslagen Holland Rijnland Wonen en de Regionale Urgentiecommissie.
• Wonen en zorg. De Rijksoverheid zet in op het zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen van ouderen. Ouderen willen dat vaak ook zelf. Naarmate mensen ouder worden en te maken krijgen met beperkingen verschuift de vraag meer naar vormen van wonen met zorg, in de nabijheid op afroep of permanent aanwezig. Met behulp van de door ons ontwikkelde Woonzorgweter brengen wij in beeld hoe de vraag van ouderen met een zorgbehoefte zich ontwikkelt en wat dat betekent voor de vraag naar verschillende geclusterde woonvormen:
  • Geclusterd wonen – zonder zorg
  • Geclusterd wonen – zorg nabij
  • Geclusterd wonen – 24-uurzorg
  • Woonzorg dementie
    We doen dit op basis van CIZ-beschikkingen voor de Wlz per leeftijdsgroep en een modelmatige doorrekening op basis van actuele trends en ontwikkelingen ten aanzien van Langer Thuis en Weer Thuis. We hebben deze analyses voor verschillende gemeenten in de regio uitgevoerd (Nieuwkoop, Alphen aan den Rijn, Katwijk).Daarnaast geeft de Woonzorgweter inzicht in het aantal ouderen dat in een reguliere woning zal wonen zonder zorg, en in het aantal ouderen dat in een reguliere woning zal wonen met (W mo) zorg. Tot slot brengen we ook de behoefte in beeld van mensen die op korte termijn uit zorg(instellingen), beschermd wonen en maatschappelijke opvang een woning nodig hebben. We gebruiken zoveel mogelijk bestaande onderzoeken. Hierbij kijken we naar de contingentafspraken en naar de mogelijk- heden om deze afspraken in te vullen vanuit de monitoring van woonruimteverdeling. Waar nodig vullen we deze inzichten aan door te kijken naar de ontwikkeling van indicaties bij het Centraal Indicatieorgaan Zorg (CIZ). Deze inzichten van het zorgkantoor laten zien hoe de extramuralisering van instellingszorg en van Beschermd Wonen zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld (rond de omslag van AWBZ naar Wlz en Wmo). Dit doen we voor Beschermd Wonen (in jargon GGZ-C), Maatschappelijke Opvang en uitstroom uit de verstandelijk gehandicaptenzorg (L)VB. Wij hebben daarvoor de beschikking over registraties van de regionale CIZ-indicaties. De verdere doordecen- tralisering van de zorg krijgt daarbij ook een plek.
• Spoedzoekers. De term ‘spoedzoeker’ wordt veel genoemd in discussies over verdeling van schaarse woonruimte. In onze ervaring wordt de term zó breed ingezet, dat deze zijn doel voorbij schiet. In uw bestuursopdracht definieert u spoedzoekers als de groep personen die onvoldoende zelfredzaam zijn in het vinden van een eigen woonplek via de reguliere Het zijn mensen met weinig middelen en een korte inschrijfduur die niet in aanmerking komen voor urgentie of een contingentenwoning. Met u komen we tot een nadere afbakening ook in relatie tot andere groepen. Daarbij doen wij op grond van onze ervaringen een aantal suggesties (bijvoorbeeld mensen die door hypotheekproblemen hun huis uit moeten, mensen met een lange woon-werk-afstand binnen Nederland, etc.). Op basis van een berekening van het woningtekort voor de regio (bron: Staat van de Woningmarkt, provincie Zuid- Holland) kunnen we de spoedzoekersgroep kwantificeren. Vanuit WoON2018 hebben we zicht op de woonwensen van de groep die uiterst urgent verhuisgeneigd is, en nu in een niet-woning wonen of starten. Daarmee kunnen we de spoedzoekers toedelen naar behoefte aan (sociale) huurwoningen. Door vergelijking met de andere groepen zorgen we ervoor dat dubbeltellingen tussen groepen voorkomen worden.
• Woonwagenstandplaatsen. In de regio is een inventarisatie van de behoefte  De resultaten hiervan betrekken we bij onze analyses .
• Arbeidsmigranten. De provincie Zuid-Holland heeft recent onderzoek laten uitvoeren. Dit onderzoek biedt aanknopingspunten om een inschatting te maken van de huisvestingsopgave voor deze groep . De uitkomsten zijn echter grofmazig. Op basis van referentieonderzoeken kunnen wij de uitkomsten toetsen en beoordelen op realiteit. We vertalen de resultaten naar regiogebonden cijfers. Daarbij hebben we specifiek aandacht voor de doelgroep die niet goed te vinden is door gebrek aan inschrijving. Wij kijken hierbij naar de gemiddelde registratiegraad en aa ntal werkende arbeids- migranten in de regio. Dit doen we op basis van CBS-Microdata (inschrijving belastingregister). Zo komen we tot een zo goed mogelijke inschatting van de registratiegraad en blijven we weg bij landelijke gemiddelden. Daarnaast maken we een onderscheid naar short-, mid- en longstay arbeids- migranten. Dit onderscheid is namelijk essentieel voor de vraag naar flexwonen van deze doelgroep.Mensen die permanent blijven (longstay), stromen doorgaans door naar de reguliere woning- voorraad. De focus ligt derhalve op arbeidsmigranten die kort- of middellang verblijven. Doorgaans is dit niet direct de doelgroep voor woningcorporaties, maar ze zijn mogelijk wel te betrekken bij magic-mix-oplossingen.
• Statushouders. Op basis van de meest recente taakstellingen brengen we de behoefte aan woningen voor statushouders in beeld. Daarbij kijken we ook naar de verhouding van de opgave in relatie tot overige specifieke doelgroepen voor sociale huurwoningen (waaronder urgenten en contingent- woningen) en reguliere woningzoekenden.
• (Internationale) Studenten. Aanvullend op de groepen die u noemt, adviseren wij u ook de vraag vanuit (internationale) studenten hierbij te betrekken. Deze ontwikkeling brengen we in beeld op basis van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van Kences. Deze monitor brengt voor de grootste studentensteden in beeld hoeveel studenten op kamers wonen, en houdt ook rekening met ‘studiepuntmobiele’ (kortverblijvende) studenten.

Marktdruk in de huur- en de koopsector

Naast voorgaande analyses schetsen we de huidige marktdruk aan de hand van verkoop- en verhuur- gegevens. Bij de verkoopgegevens gaan we uit van Kadastergegevens: aantal transacties, verkooptijden, prijsstijgingen, verschil verkoop- en transactieprijzen, m2-prijs, etc.. Dit beeld splitsen we tevens uit naar woningtype. Voor de sociale huursector gaan we uit van gegevens van de corporaties. We kijken hierbij naar indicatoren als samenstelling, mutatiegraad, reactiegraad, weigeringsgraad, zoekduur, slaagkans. Hiermee geven we beeld van de beschikbaarheid in de sociale huurvoorraad. De Lokale Monitor Wonen geeft inzicht in het aandeel huishoudens in corporatiewoningen dat een betalingsrisico heeft. We betrekken deze informatie bij onze analyses.

Vraag naar tijdelijke woningen cq flexwonen

De uiteenlopende groepen verschillen, hun (kwalitatieve) woningbehoefte ook. U wilt ook zicht op de kwalitatieve woonvraag naar flexwonen. Daarbij is een achterliggende gedachte dat het vrijwel onmoge- lijk is om voor elke deelgroep afzonderlijke woonvoorzieningen te realiseren. Welke groepen zijn dan kansrijk voor een ‘magic mix’? Gelet op de beschikbare tijd willen we vooral aansluiten bij bestaande bronnen over woonvoorkeuren. Wij kunnen op basis van WoON2018 enkele verdiepende analyses doen van woonvoorkeuren van verschillende doelgroepen die in het bijzonder binnen flexwonen hun plek vinden. Daarnaast heeft Platform31 onderzoek gedaan naar flexwonen, wat we goed kunnen betrekken. Wij waren daarbij betrokken bij de handreiking Magic-Mix van Platform31. Maar ook eigen onderzoeken zijn behulpzaam voor de beeldvorming. We betrekken daarbij ook de weerbarstige praktijk: hoewel het gezien wordt als een deel van de oplossing van de problemen op de woningmarkt, lijkt er in de praktijk nauwelijks ruimte voor te zijn en komt het niet of in beperkte mate van de grond.

Analyse woonruimteverdeelsysteem

Belangrijk onderdeel van de verdiepingsslag is een analyse van het woonruimteverdeelsysteem. Terecht constateert u, dat woonruimteverdeling de schaarste aan woningen niet kan oplossen. Maar het instrument is wel cruciaal voor een eerlijke, transparante en rechtvaardige verdeling van beschikbare sociale huurwoningen. Als opmaat voor een handelingsperspectief voor eventuele aanpassing van de systematiek analyseren we de werking en verschillende onderdelen van de systematiek (reguliere toewijzing, urgentie- regeling, contingentenregeling, en afspraken voor stadsvernieuwingsurgenten en huisvesting van status- houders). Dit doen we in nauwe samenhang met de behoefte die we in voorgaande analyses van verschillende doelgroepen in beeld hebben gekregen. Voorrang voor de ene groep betekent dat andere woningzoekenden moeten wachten? Welke ontwikkelingen zien we in de tijd? Waar wringt het dan? Wat betekent dit voor de kwantitatieve en kwalitatieve opgave voor de sociale huursector? En kan het anders draaien aan de knoppen van het verdeelsysteem leiden tot verbetering? Een goede analyse levert hiervoor munitie op. We doen dit op basis van de jaarverslagen van Holland Rijnland Wonen, de Regionale Urgentiecommissie en een analyse van veelreageerders in het woningzoekendenbestand waar op dit moment aan gewerkt wordt (wat is het voor groep, welke inkomens hebben zij, waar zoeken ze naar?).

In gesprek met stakeholders

In stap 4 gaan we intensiever met de stakeholders in gesprek over de woonopgaven. Maar wij adviseren u ook al in deze eerdere fase met een aantal partijen in gesprek te gaan over thema’s, knelpunten en kansen. Wij denken dan met name aan vertegenwoordigers van corporaties, marktpartijen en instellingen in het sociaal domein. Het voordeel hiervan is ook, dat we partijen alvast warm maken voor een eventuele actievere rol tijdens stap 4. Wij stellen voor dat te doen in een aantal interviews. I n onze aanpak gaan wij uit van negen interviews. Tijdens het startoverleg stemmen wij dit nader met u af.

Rapportage ‘Verdiepingsslag woningbehoefte en -verdeling’

De bevindingen van de analyses vatten we samen in een beknopte en zo beeldend mogelijke rapportage. We waken voor een grote verzameling cijfers, tabellen en grafieken waardoor we door de bomen het bos niet meer zien. Dat betekent dat we een beeldend verhaal vertellen op basis van onze bevindingen en cijfers zoveel mogelijk in de bijlagen opnemen (tabellenboek). We benoemen ook al mogelijke ingrediënten voor het handelingsperspectief voor woonruimteverdeling. Zo kunnen we snel concreet worden en gerichte discussies voeren.

Tijdens deze stap denken we twee overleggen met de Kerngroep nodig te hebben: één overleg om de resultaten van de analyses goed door te nemen en één overleg om met elkaar te komen tot een goede duiding van de cijfers: een verhaal over kansen, knelpunten en perspectieven!

We verwerken de resultaten, op- en aanmerkingen in een definitieve rapportage, die de basis vormt voor de volgende stap. De rapportage wordt gepresenteerd tijdens het AO van 2 september en het PHO van 22 september 2021.

3.3 Stap 3: Eerste contouren

Op basis van de resultaten van de voorgaande fase gaan we in deze stap met elkaar aan de slag met de vraag wat de analyse en duiding betekenen voor een bijgestelde Woonagenda en woonruimteverdeling. Wij stellen voor hier een aparte brainstormsessie met de Kerngroep voor te houden. We gaan gestructu – reerd aan de slag aan de hand van de resultaten die we op dat moment hebben, aan de hand van een aantal vraagstukken:

• Het strategische niveau, verbinding met aanpalende thema’s: wat is de bredere maatschappelijke en ruimtelijk-economische context voor het woonbeleid, waar kunnen we cruciale verbindingen leggen die ook consequenties hebben voor het wonen (ontwikkeling economie en werkgelegenheid, mobiliteit/bereikbaarheid, verkeer, maatschappelijke ontwikkelingen)? Wat betekent dat dan voor het wonen?
• Wat betekenen de kansen en knelpunten uit de analyses voor de Woonagenda? Welke thema’s verdienen specifieke aandacht, waar leggen we voor de komende jaren de focus?
• Welke sturing kunnen partijen met elkaar organiseren op bouwproductie en kwaliteit, wat is nodig op de verschillende niveaus (provincie – regio – subregio’s – gemeenten)
•  Welk advies kunnen we op basis hiervan formuleren voor de nieuwe Woonagenda?
• Wat betekenen de input van het Themacafé en de resultaten van de analyses voor de knoppen waar aan gedraaid kan worden in het woonruimteverdeelsysteem? We verkennen dat uitdrukkelijk in het perspectief van “verdeling van schaarste” en het waterbedeffect. Is aanpassing/verfijning dan wel proportioneel, ook in het licht van transparantie en duidelijkheid van de systematiek?

De resultaten van de discussie vatten we samen in een tweede tussenproduct:

• een voorzet voor handelingsperspectief voor woonruimteverdeling;
• een advies voor bijstelling van de Woonagenda (met specifieke aandacht voor sturen op kwaliteit). Deze bespreken we in een bijeenkomst van de Kerngroep. Ook adviseren wij u in deze stap een bijeen komst van de Stuurgroep te organiseren. Het resultaat vormt input voor de dialoog die we in de volgende stap organiseren.

3.4 Stap 4: De dialoog

Conform de door u gewenst aanpak is dit het moment om interactie aan te gaan en draagvlak te creëren voor de eerste voorstellen. Wij doen dat in twee sessies .

Bestuurlijke Tafel

We presenteren het tussenproduct uit stap 3 in een Bestuurlijke Tafel met portefeuillehouders van gemeenten en provincie. Genodigden kunnen reflecteren op de voorstellen en suggesties doen voor aanpassingen cq aanscherpingen. We voeren de aanpassingen door ten behoeve van de tweede sessie.

Regionaal Woonplatform

Daarna organiseren we een Regionaal Woonplatform. Tijdens een dagdeel gaan we in dialoog met vertegenwoordigers van gemeenteraden, woningcorporaties, huurders, zorginstellingen, marktpartijen, et cetera. De exacte lijst van uit te nodigen partijen stellen we in overleg met de opdrachtgever samen. De wijze waarop we de dialoog vormgeven, werken we eveneens in overleg met u uit. Vooralsnog doen wij de volgende suggesties:

• We presenteren de hoofdlijnen van het proces en de voorstellen tot nu toe: kort en beeldend.
• We vragen een aantal regionale sleutelfiguren om een korte pitch te houden vanuit hun specifieke rollen en invalshoeken. Afhankelijk van de thema’s die in de verkenningen aan de orde zijn, denken wij vooralsnog aan bijvoorbeeld vertegenwoordigers van corporaties, ma rktpartijen, zorginstanties, huurdersorganisaties en/of cliëntenorganisaties. Maar ook hier willen we de bredere ruimtelijke- economische en maatschappelijke context een plek geven in de discussie. In afstemming met u bepalen we welke persoon we hiervoor een podium kunnen geven. We vragen hen kort te reflecteren op de eerste voorstellen en zelf te komen met frisse ideeën en verrassende invalshoeken.
• In deelsessies zoeken we de verdieping, aan de hand van de thema’s die we op dat moment in beeld hebben voor de nieuwe Woonagenda en woonruimteverdeling. We geven een gerichte opdracht mee voor de plenaire terugkoppeling: kort en krachtig.
• Tot slot geven we de suggestie mee om een externe deskundige (een persoon van naam) een rol te geven als coreferent. Hij/zij volgt de bijeenkomst, reflecteert op conclusies en aanbevelingen en komt zelf met een aantal concrete suggesties voor thema’s en maatregelen die prioriteit verdienen.

Door creatieve werkvormen willen we (vernieuwende) ideeën uit het veld halen. Het programma daagt hier toe uit, bijvoorbeeld door pitches, digitale tools (Mentimeter) en werkvormen als ‘World-café’. Het Woonplatform houden we vanzelfsprekend het liefst fysiek. Op dit moment is dat door de Coronapandemie nog niet mogelijk, maar wellicht zijn de perspectieven in het najaar beter. Mocht een fysieke bijeenkomst nog niet mogelijk zijn, dan organiseren we een online bijeenkomst. We hebben inmiddels uitgebreide ervaring met plenaire- en deelsessies, eenvoudige doch effectieve tools om actieve inbreng te borgen en methoden om het levendig en spannend te houden en mensen zoveel mogelijk in de actieve stand te zetten en te houden.

Verhalen van mensen waar we het voor doen

Interactie met stakeholders is cruciaal. Maar de mensen van vlees en bloed waar we ons dagelijks voor inspannen zijn daarmee nog niet in beeld. We hebben goede ervaringen opgedaan met het illustreren van Woonagenda’s met verhalen van de doelgroepen (zie voorbeeld hieronder, gemeente Eindhoven). Daarmee verlevendigen we ons verhaal met beelden uit de praktijk van alle dag. We halen de verhalen op door het afnemen van een aantal interviews. We komen mensen op het spoor via de stakeholders. Vanzelfsprekend gaan we zorgvuldig om met privacy.

3.5 Stap 5: De concepten

Op basis van onderzoek en analyses maken we gedurende het proces keuzes hoe we de verschillende doelgroepen ondersteunen met woonruimteverdeling en de woningbouwopgave en hoe we optimaal kunnen sturen op kwaliteit. Met name de sturing op kwaliteit vraagt in onze ogen bijzondere aandacht. Daar hebben we in diverse gemeenten en regio’s ervaring mee opgedaan, die we graag inbrengen. Deze keuzes vertalen we naar:

• afspraken tussen gemeenten, subregio’s, regio, provincie en woningcorporaties;
• een geactualiseerde Regionale Woonagenda met concrete, meetbare doelstellingen; en
• een voorzet voor aanpassingen in het woonruimteverdeelsysteem: handelingsperspectief over hoe de regio de verschillende doelgroepen kan ondersteunen binnen de woonruimteverdeling. We werken een aantal scenario’s uit voor aanpassen van de systematiek (Regionale Huisvestings- verordening, urgentie- en contingentenregeling).

We stellen de stukken op en presenteren de concept-Woonagenda en het handelingsperspectief in een bijeenkomst van het AO, de Stuurgroep en het PHO van 24 november 2021. Het PHO accordeert de stukken en deze worden aangeboden aan het Algemeen Bestuur van de regio op 22 december 2021 met het doel de stukken vrij te geven voor consultatie.

3.6 Stap 6: Besluitvorming

Tijdens deze laatste stap verwerken we de inspraakreacties in een heldere nota van beantwoording. Daarin geven we kort aan wat gedaan wordt met de reacties die ingebracht zijn. Daar waar reacties leiden tot aanpassingen in de tekst, voeren we die door in het concept van de Woonagenda. Daarmee is de concept-Woonagenda gereed voor besluitvorming.

Voor een helder inzicht en goede communicatie naar betrokkenen stellen wij geregeld een infographic op, waarin de belangrijkste thema’s/opgaven van de Regionale Woonagenda in één oogopslag te zien zijn (zie het voorbeeld). Wij stellen voor een dergelijk overzicht ook voor uw Woonagenda te maken.

4 Organisatie en Planning

4.1 Organisatie

Opdrachtgever

Opdrachtgever is de regio Holland Rijnland. Ambtelijk opdrachtgever en contactpersoon voor de opdrachtnemer is Xandra van Ginkel, senior strategisch adviseur. Bestuurlijk opdrachtgever is de heer E.R. (Emile) Jaensch, portefeuillehouder Wonen, Natuur & Landschap, Bestuur & Middelen van Holland Rijnland.

Opdrachtnemer

Opdrachtnemer is Companen. Projectleider voor deze opdracht is de heer Sander Reith, senior adviseur. Sander Reith is een ervaren adviseur en procesbegeleider bij complexe beleidsprocessen van kleine, middelgrote en grote gemeenten, alsmede samenwerkingsverbanden van gemeenten. Hij kent de regio onder andere door werk voor de gemeente Katwijk. Hij is projectleider en contactpersoon voor de dagelijkse afstemming met opdrachtgever en projectteam. Sander werkt in dit project nauw samen met Jan van Deursen, adviseur bij Companen. Tijdens zijn studie werkte Jan aan een afstudeerproject met Platform31, wat mede het debat over middenhuur op gang bracht. Jan richt zich bij Companen op het opstellen van woningbouwprogramma’s, woonvisies en woon-zorgvisies. Hij heeft acht jaar in Toronto (Canada) gewoond en gewerkt bij een gerenommeerd onderzoeksbureau op het gebied van volkshuis- vesting. Met zijn internationale ervaring brengt Jan een frisse blik op de projecten waar hij aan meewerkt. Sander en Jan worden in dit project terzijde gestaan door een onderzoeker. Het team van Companen neemt de rol van coördinator, procesbewaker, adviseur, onderzoeker en penvoerder. Companen zit bijeenkomsten voor en draagt zorg voor het inhoudelijk voorbereiden van bijeenkomsten, in overleg met de ambtelijk opdrachtgever.

Ambtelijke Kerngroep

Voor de begeleiding van het proces wordt door de regio een ambtelijke Kerngroep opgericht. De Kerngroep bestaat uit vertegenwoordigers van de drie subregio’s, de koepel van woningcorporaties en de programmaleider Maatschappelijke zorg Holland Rijnland. De Kerngroep denkt en werkt kritisch mee, houdt integraliteit en voortgang in de gaten, bereidt bijeenkomsten voor en accordeert tussentijdse producten. In ons voorstel komt de Kerngroep zeven maal bijeen.

Bestuurlijke Stuurgroep

Wonen is een hot item dat hoog op de politieke agenda ’s staat, zowel lokaal, regionaal, provinciaal als landelijk. Wij stellen voor een Bestuurlijke Stuurgroep in het leven te roepen, bestaande uit bestuurl ijk vertegenwoordigers van de drie subregio’s en de koepel van woningcorporaties. De Stuurgroep borgt vanuit bestuurlijk oogpunt en gevoeligheden, tussentijds de kwaliteit van proces en inhoud, geeft richting voor keuzes op hoofdlijnen en stuurt indien nodig bij. In ons voorstel komt de Stuurgroep twee maal bijeen.

4.2 Planning

Uitgangspunt voor de planning is vaststelling van de door u gewenste stukken in het voorjaar van 2022. Onderstaand hebben wij de verschillende stappen uit ons plan van aanpak in de tijd uitgezet. We hebben ervoor gekozen uit te gaan van de planning uit uw uitvraag. We zien dat die planning met name in de

maanden oktober en november bijzonder krap is, mede met het oog op aanlevertijden voor bijeen – komsten en het belang van een zorgvuldig proces in deze fase.

Echter, we kunnen ons ook voorstellen dat vaststelling in maart 2022 een belangrijk streven is, mede met

het oog op de gemeenteraadsverkiezingen in die maand. Wij vragen uw aandacht voor de voorgenomen planning. Daarbij is het wellicht mogelijk om creatief te schuiven in andere fases, maar daarover is een zorgvuldig gesprek met u nodig voordat we starten met het proces. Dit kan leiden tot aanpassing van de planning en/of de aanpak. Op basis daarvan specificeren we de planning met de Kerngroep tijdens het startoverleg.

Voor een goede voortgang zijn we afhankelijk van tijdige aanlevering van benodigde informatie en data, en de voortgang van het inplannen van alle bijeenkomsten met interne en externe stakeholders. We borgen planning en voortgang optimaal door in het begin heldere werkafspraken te maken en overleggen en bijeenkomsten voor het gehele traject vast te leggen. Tussentijds bewaken we de voortgang in nauwe samenspraak met de ambtelijk opdrachtgever.